Какими документами необходимо запастись при оформлении покупки земли для ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими документами необходимо запастись при оформлении покупки земли для ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для начала потенциальному покупателю земельного участка стоит определиться с тем, как он собирается использовать земельный участок и что на нем строить. В зависимости от целей приобретения можно выбрать участок одного из трех статусов.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

• пacпopтa владельца земли и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• акт приема-передачи участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

• кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
• согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
• письменное согласие залогодержателя;
• кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
  

Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.

Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок. Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).

По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности. Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.п.), которые будут ограничивать возможности его использования.

В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.

«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени. Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта. Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи. Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.

По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки). Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН. Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Какими будут расходы?

Оформление договора купли-продажи требует нотариального заверения лишь в некоторых случаях (сделки с несовершеннолетними, долевой собственности и пр.). Во всех остальных достаточно простой письменной формы договора купли-продажи для физлиц и юридических лиц.

При желании стороны могут оформить сделку у нотариуса, но в этом случае их расходы составят минимум 8-25 тыс. рублей. Очень часто нотариусы привязываются размер оплаты к сумме сделки. Расходы на нотариальное оформление могут оказаться весьма приличными.

Если же стороны отказались от услуг нотариуса, то они несут расходы только на регистрацию договора в Росреестре и на оплату налогов.

Физлица обязаны будут оплатить 2 тыс. рублей за регистрацию и 13% с полученного дохода от сделки, если владели землей менее 3-5 лет. Юрлица-продавцы оплачивают расходы в более крупном размере: 22 тыс. рублей за регистрацию и еще от 6 до 20% налога с полученной прибыли (в зависимости от выбранной системы налогообложения).

Процедура оформления сделки купли-продажи

Процедура покупки осуществляется в три этапа:

• Составление договора купли-продажи между сторонами;
• Аккумулирование обязательных документов при покупке земельного участка со стороны продавца;
• Обращение покупателя и продавца в территориальное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю. Ранее на этом этапе новому собственнику выдавалось свидетельство о праве.

За покупателем имеется право требовать предоставить все сведения:

• Разрешена ли застройка;
• О соседних земмельных участках (кто владеет, как использует и что планируется);
• О действующих ограничениях. Такие сведения можно и желательно получить самостоятельно в Росреестре. Их знание не даст выбросить деньги на ветер;
• О характеристиках надела, затрагивающих его качество (подземные коммуникации и т.д., что создает препятствие эксплуатировать участок по прямому его назначению).

Регистрация документа в разных случаях

Регистрация договора купли-продажи земельного участка происходит в Росреестре по заявлению покупателя и продавца. Нужно будет предоставить регистратору подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка.

Процедура регистрации физлиц и компаний – похожа и длится те же сроки (примерно 1-2 недели). Но если одна из сторон юрлицо, то дополнительно потребуется также документ, удостоверяющий личность представителя компании.

При регистрации прав собственности в Росреестре взимается госпошлина. Ее размер зависит от статуса заявителя и составляет 2 тыс. рублей – для физлиц и 22 тыс. рублей – для компаний. За регистрацию прав собственности физлица на участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также за земли сельскохозяйственного назначения платится сниженная пошлина в размере всего 350 рублей.

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют в письменной форме. В него включают существенно важные и дополнительные условия. К первым относят описание предмета сделки и стоимость. Отсутствие рассматриваемых сведений говорит о том, что соглашение не заключено.

При подготовке договора, можно опираться на типовой образец:

• предмет сделки;
• права и обязанности сторон;
• стоимость земельного участка;
• порядок передачи имущества;
• ответственность;
• форс-мажоры;
• заключительные положения;
• адреса и реквизиты сторон.

Покупка участка вместе с домом

Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.

При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.

Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:

1. Те, на основании которых возникло право собственности на него.
2. Потребуется выписка из домовой книги.
3. Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
4. Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
5. Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
6. Кадастровый паспорт на жильё.

Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.

Купля-продажа земельного участка через МФЦ

Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.

Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.

Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:

1. совместная явка в центр продавца и покупателя;
2. предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
3. заполнение бланка заявки покупателем;
4. подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
5. принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.

Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе

Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:

• Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
• На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
• Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
• Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
• Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.

От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:

• Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.

• Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.

• Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.

• Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.

Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.

Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:

• У собственника есть полный пакет документов;

• Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;

• Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);

• Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;

• Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.

Как получить выписку из ЕГРН?

Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.

Вариант 1: МФЦ

• Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.

• Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.

• В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.

Варианты бесплатного получения земли под ИЖС

Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.

Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.

А именно:

• многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
• пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
• ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
• контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
• сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
• дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
• герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.

Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».

Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Садоводства и огородничества

Отдельно хотелось бы предостеречь тех, кто хочет купить землю в СНТ: она должна быть оформлена в собственность. Приобретение дачи по книжке, через председателя, путем включения в члены товарищества и другие пути, исключающие оформление договора купли-продажи и регистрации его в уполномоченных структурах, не ведут к возникновению права собственности. У нового и прежнего владельца объем правомочий скорее близок к аренде.

Такой участок не получится завещать, а продажа будет происходить так же, как покупка.

Объявлений о продаже дачного участка описанным выше способом достаточно, и в Москве, и в других регионах. Такие объекты стоят меньше, чем наделы, право собственности на которые оформлено в рамках закона. Порядок оформления такого приобретения доставит немало хлопот новому владельцу, если он захочет получить соответствующую запись в ЕГРН.

Вероятнее всего, вопрос придется решать в суде.

Похожие записи:

• Сколько платят за ветерана труда в хмао
• Какие налоговые льготы положены пенсионерам
• Пособия и льготы малоимущим семьям: какие бывают и как получить в 2023 году